真正買樓開支及壓力測試要點計？

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近期見到有買家買新樓，因未能付首期而撻訂既新聞，買樓咁大件事，應該計好數先決定上車，點解會落訂後先發覺計錯數呢？

而家出售既新樓，發展商為咗吸客，多數都會提供二按，可以借足8-9成上會計劃，有啲買家岩岩好得1-2成首期，就貿貿然上車，俾咗按金後，先發覺自己過唔到壓力測試，做唔足按揭，唯有忍痛撻訂。

 一按最高按揭成數：

樓價	最高按揭成數
≤400萬	90%
401萬-450萬	最多借＄360萬
450萬-600萬	80％
600萬-1000萬	60％ (上限 $500萬）
>1000萬	50％

咩叫二按呢？顧名思義，就係指做左第一按揭（多數指銀行）外，再透過該物業申請貸款。坊間做類似生意既公司包羅萬有，此處唔逐一介紹，只講買新樓向發展商申請既第二按揭。

假設樓價800萬，根據法例，銀行只可借出60%，發展商為新盤做二按，合共可做8成按揭，即只付2成首期便可上車，不過只有160萬儲蓄係不能成功上會，真正條數點計？

若購兩房單位為800萬，銀行（一按）最高可批6成，即480萬，換言之，買家仲爭320萬，所以向發展商（二按）再借入兩成，即160萬。

開支：$833萬

樓價 $800萬

印花稅 $30萬

雜項（律師費、發展商二按額外律師費）大約$3萬

可借：$640萬 (如可借足)

銀行 $480萬

發展商 $160萬

需付：

833萬 – 640萬 = 193萬

真正要付出既係193萬，仲未計入伙後傢私、裝修、差餉、地租等等雜費

（新樓不需買按揭保險及經紀佣金）

計掂買樓開支後，就要計算壓力測試！

根據金管局指引，業主承造按揭時，需以現時利率加3%計算，而每月供款額，仍低於月入六成

以一個樓價800萬元的單位，假設向銀行做6成按揭         

借貸額：          480萬元

實際利率（市面最優惠情況）：  2.15%

供款年期：     30年

每月供款額：          18103元

壓力測試：     將實際利率加3厘，即5.15厘，每月供款額為26209元

按揭申請人收入要求：          43681元

假設發展商頭2年利息與銀行一樣，都係P-2.85%，即2.15%

以一個樓價800萬元的單位，假設向發展商借2成按揭，最長可借25年       

借貸額：          160萬元

實際利率：     2.15%

供款年期：     25年

每月供款額：          6899元

壓力測試：     將實際利率加3厘，即5.15厘，每月供款額為9493元

按揭申請人收入要求：          15823元

43681+15823 = 59504元

即要有接近6萬收入證明，才可過到壓力測試

所以入市前，記得計好買樓開支、壓力測試、供款能力等等先呀！