C奶睇樓團

2018年7月13日星期五

雲滙清水房　沿用新鴻基一貫設計

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今日 (14/July) 就開賣既大埔白石角雲滙，早前開放了示範單位。

價錢及單位間隔: https://c9hkhouse.blogspot.com/2018/07/blog-post_5.html

除早前開售既嘉熙外，黎緊陸續都有新盤係該區推出，由於被前方屋苑逸瓏灣遮擋，大部分單位都睇到唔到海景，但有山景。

屆時屋苑會有「風火輪」，俾住戶租到單車徑玩。

其中一個示範單位係第1期2座 15/F B6室，實呎455平方呎，露台(客廳) 佔22平方呎，工作平台(房) 佔16平方呎，開放式廚房，兩房設計。

部分單位附送多用途櫃及可移動餐桌。

洗手間４用上敞門設計。

三房設計有分開放式或梗廚設計。

廚房內有工人獨立洗手間及工人房。

2018年7月11日星期三

真正買樓開支及壓力測試要點計？

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近期見到有買家買新樓，因未能付首期而撻訂既新聞，買樓咁大件事，應該計好數先決定上車，點解會落訂後先發覺計錯數呢？

而家出售既新樓，發展商為咗吸客，多數都會提供二按，可以借足8-9成上會計劃，有啲買家岩岩好得1-2成首期，就貿貿然上車，俾咗按金後，先發覺自己過唔到壓力測試，做唔足按揭，唯有忍痛撻訂。

一按最高按揭成數：

樓價	最高按揭成數
≤400萬	90%
401萬-450萬	最多借＄360萬
450萬-600萬	80％
600萬-1000萬	60％ (上限 $500萬）
>1000萬	50％

咩叫二按呢？顧名思義，就係指做左第一按揭（多數指銀行）外，再透過該物業申請貸款。坊間做類似生意既公司包羅萬有，此處唔逐一介紹，只講買新樓向發展商申請既第二按揭。

假設樓價800萬，根據法例，銀行只可借出60%，發展商為新盤做二按，合共可做8成按揭，即只付2成首期便可上車，不過只有160萬儲蓄係不能成功上會，真正條數點計？

若購兩房單位為800萬，銀行（一按）最高可批6成，即480萬，換言之，買家仲爭320萬，所以向發展商（二按）再借入兩成，即160萬。

開支：$833萬

樓價 $800萬

印花稅 $30萬

雜項（律師費、發展商二按額外律師費）大約$3萬

可借：$640萬 (如可借足)

銀行 $480萬

發展商 $160萬

需付：

833萬 – 640萬 = 193萬

真正要付出既係193萬，仲未計入伙後傢私、裝修、差餉、地租等等雜費

（新樓不需買按揭保險及經紀佣金）

計掂買樓開支後，就要計算壓力測試！

根據金管局指引，業主承造按揭時，需以現時利率加3%計算，而每月供款額，仍低於月入六成

以一個樓價800萬元的單位，假設向銀行做6成按揭

借貸額： 480萬元

實際利率（市面最優惠情況）： 2.15%

供款年期： 30年

每月供款額： 18103元

壓力測試：將實際利率加3厘，即5.15厘，每月供款額為26209元

按揭申請人收入要求： 43681元

假設發展商頭2年利息與銀行一樣，都係P-2.85%，即2.15%

以一個樓價800萬元的單位，假設向發展商借2成按揭，最長可借25年

借貸額： 160萬元

實際利率： 2.15%

供款年期： 25年

每月供款額： 6899元

壓力測試：將實際利率加3厘，即5.15厘，每月供款額為9493元

按揭申請人收入要求： 15823元

43681+15823 = 59504元

即要有接近6萬收入證明，才可過到壓力測試

所以入市前，記得計好買樓開支、壓力測試、供款能力等等先呀！

2018年7月7日星期六

PARK YOHO 交通差 VS 環境靚

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最近聽到朋友話有興趣Park YOHO，其實我都幾鍾意呢個盤，真心靚，成個花園咁，聽聞黎緊又有鐵路（唔知堅定流，一日未拍板，都唔好當真住）不過亦有人好反感，覺得出入始終要靠shuttle唔方便，就算有巴士班次都係好疏，番工時間唔定時果D，除非你揸車，否則出入會好麻煩，其實同白石角情況一樣。

FROM WIKI

首先介紹下Park YOHO先，可能好多人都唔知，2015年開售時叫峻巒（Park Vista），點知銷情麻麻，賣左3個月先賣出150伙，之後新地改名叫Park YOHO，變左YOHO系列，即刻多咗人留意，買唔起近鐵路嗰堆，退而求其次就多個選擇，反應好熱烈。

PARK YOHO Genova內園

Park YOHO分兩期，共31座，有成3000個單位，第一期又分1A期峻巒（Park Vista）9-11座，共362伙，1B期（Park YOHO Venezia）2-3及5-7座，共499伙，1C期（Park YOHO Sicilia）前面係為私人濕地，只有1座，佔166伙。

而第二期又分第2A期（PARK YOHO Genova），有8座，部分再分A及B座，一共有683伙，面積由229 - 1,873平方呎，已經陸續收樓入伙。第2C期（PARK YOHO Milano）由5座組成，一共有538伙，而2B期尚未申請預售。

對我黎講，佢最吸引嘅地方果兩個會所（Club COMO及Club GARDA），淨係泳池都有六個，其他嗰啲gym room、兒童遊樂設施一定唔少得，仲有spa room、拳擊擂台、擺到10圍酒席嘅宴會廳等等，不過老老實實，大家打工仔，早出晚歸，又有幾可用得着，只係星期六日放假可以留係屋企附近慢慢嘆。而佢個私人濕地花園，不對外開放，只供業主參觀，收費為$10。

最令人concer嘅就係佢嘅交通，第一期嘅地庫設有交通交匯處，巴士、小巴、的士、過境巴士及住戶專用車都有，巴士只有68F(來回元朗)

https://search.ushb.net/bus/KMB/68F

73K(來回上水)

https://search.ushb.net/bus/KMB/76K

20-30分鐘一班，除非咁岩預岩時間，如果唔係番工時間等得黎都蚊訓

小巴有以下班次，我試過等，唔定時有時又上唔到車，所以作用都不大

36 元朗（福康街） ⇄ 大生圍

37 元朗（福康街） ⇄ 牛潭尾中

38 元朗（福康街） ⇄ 牛潭尾西

75 元朗（福康街） ⇄ 落馬洲站

76 元朗（福德街） ⇄ 小磡村

78 大欖隧道轉車站 ⇄ 落馬洲轉車站

620 峻巒 ⇄ 錦上路站

比較可取既係佢用戶專車，來回元朗，錦上路西鐵站，時間表如下，班次比較密

遲D update 埋單位入面間隔及示範單位

2018年7月5日星期四

大圍珀玥　200零呎一房可以點劏？

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珀玥(The Garrison)
發展商：遠東發展
中文地址：美田路28號 (沙田市地段第 604 號)
單位總數： 118伙（1梯7伙）
物業座數：單幢式住宅大廈
實用面積：分層202呎-250呎，特色2間頂層2房約400呎

單位間隔：分層全部一房，特色2房2間，特色平台4間（1房）
物業層樓：5樓起，最高25樓（5-25/F)
小學校網：88校網
管理費：/

車位：12個車位（2個正常位，5個double bay雙層）

特色單位：6個特色單位，頂層25樓有一個2房約400呎特色單位連外置樓梯上天台，23樓係一個2房特色平台+2個1房分層無平台，4個1房特色平台

開鍵日期：2019年3月29日

接圖可放大

首張價單有50伙，全部1房單位，實用面積201至268方呎，折實售價由422.6萬元至645.8萬元，呎價19,800元至24,466元。

珀玥

以下價錢為首張價單最高折實價 (7月6日更新)

FLAT A 251' : $5.18m - $5.71m

FLAT B 227' $4.69m - $4.73m

FLAT C 201' $4.22m - $4.31m

FLAT D 268' $5.35m - $6.45m

FLAT E 222' $4.37m - $5.07m

FLAT F 258' $4.92m - $5.64m

FLAT G 258' $5.49m - $6.31m

白石角雲滙先開第二期　未必有海景

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雲匯第二期
發展商：新鴻基地產
中文地址：大埔白石角進科路12號
單位總數： 640火
物業座數：共4座
實用面積： 288呎至1126呎
物業層樓：19層 (不設4, 13及14層)
小學校網：84校網
管理費：約 $4.38
開鍵日期：2020年7月31日

雲滙二期戶型分佈
標準單位	單位呎數	伙數
開放式	280'-370'	68伙
一房	330'-480'	89伙
兩房	440'-480'	237伙
兩房連儲物房	500'-510'	68伙
三房	560'-570'	36伙
三房套連開放式廚房	620'-630'	49伙
三房套連工人套(梗廚)	780'-790'	34伙
三房套連工人套及儲物房(梗廚)	786'-1126'	59伙
	總數	640伙